ポイント1…利用者の立場に立った設計を考える
数多くの福祉建築の設計実績のある設計者であっても、実際に利用者の立場、運営する側の立場を経験した設計者は皆無に等しいと言えます。
福祉建築はこうあるべきだという固定概念にとらわれず、設計は柔軟に考えることが大切です。
ポイント2…施設基準を満たしつつ、できるだけコンパクトにまとめる
必要と思われるものをすべて満たす設計をすると、とんでもなく大きな建物になってしまった、ということはよくあることです。
施設基準を満たすことは当然ですが、基準以外については本当に必要かどうかをよく検討した上で、できるだけコンパクトにまとめることが大切です。
ポイント3…ぜい沢な造りは不要。お金を掛けるところと、抑えるところのメリハリが大事
見た目の豪華さやぜい沢さは建てる側の自己満足に過ぎません。
利用者が快適に過ごし、満足して頂けるサービスを提供できることこそが重要ではないでしょうか。
お金を掛けるところは十分掛け、抑えるところはできるだけ抑えるといったメリハリが大事です。
ポイント4…必要な施設の広さや建築費を把握しておく
福祉建築というものは、一般住宅のように必要な広さや建築費が広く一般に知られている訳ではありません。
しかし、そういった予備知識がないと、設計者が考えた設計が広さや建築費の基準と考えてしまうことになりかねません。
デイケア・デイケア・デイサービスのケースを一例に、広さや建築費の目安を頭に入れておくことをお勧めします。
デイケア・デイサービスでは過去の施工実績から「利用定員×２」の坪数が目安となります。
例えば、定員30名の事業所を考えるなら、60坪。40名の事業所を考えるなら80坪となります。
また、建築費ついては立地条件や設計仕様によって異なるものの、おおよそ新築なら坪単価60万円、改修だと坪単価35万円までに収まっていれば、決して高くないと言えます。

開業物件の探し方
● 規模・大きさ
まず、どれくらいの規模の事業所を目指しますか？
また、建築資金を含め、資金計画はどのようにお考えですか？
この2つの質問に明確に答えられなければ、物件を探すことはできません。
デイケア・デイサービスのケースの例を「成功する福祉建築」のところで、ご紹介しました。
デイケア・デイサービスでは過去の施工実績から「利用定員×２」の坪数が目安となります。
例えば、定員30名の事業所を考えるなら、60坪。40名の事業所を考えるなら80坪です。
また、建築費ついては、おおよそ新築なら坪単価60万円、改修だと坪単価35万円までに
収まっていれば、決して高くないと言えます。
目指すべき事業所の定員から坪数を考えることもさることながら、建築資金の面からも事業所の
坪数を考えなければなりません。
●価格・家賃
それぞれの地域や立地条件によって、土地の価格やテナントの家賃にバラツキがある
のは当然ですが、ひるがえって、介護報酬は地域間で若干の格差はあるものの、大きな開き
はありません。
したがって、どこで開業しても収入面に一定の限界がある以上、より価格や家賃の条件の良い
場所を探すべきでしょう。
土地購入をお考えの方は、土地購入資金以外に建築資金や運転資金、備品等その他必要資金といった全体の資金計画を明確にしておくことが必要です。
一方、テナントに関しては、毎月家賃を支払わなくてはなりませんので、安ければ安いほど良い
のは当然ですが、仮に大都市圏であっても月々賃料が坪単価7,000円以下で収めたいところです。
つまり70坪のテナントですと、月々の家賃が50万円程度ということになります。
全体の事業計画に占める賃料の割合は大きなものですので、家賃設定を誤ると非常に厳しい
経営を迫られることになります。
●立地
「駅前、交通の便、近くに何々…」はほとんど関係ありません。
敢えて言うなら、交通量の激しい通り沿いより、1本通りを隔てた場所の方が良いと思います。
利用者が通行人の視線を気にするようだとちょっと考えものと言えます。
デイケア・デイサービスの場合、利用者の毎日の送迎がありますので、「人里離れたのどかな場所」だと送迎に時間が掛かるという理由で、逆に利用者に敬遠される可能性があります。
●迅速な判断
とりわけテナントについては、数多くの候補物件が出てくるかというと、物件の数自体が少なく、少ないが故に物件情報が出ればすぐにほかに決まってしまう可能性もあり、じっくり検討する
時間も取れないというのが実情です。
テナントに関しては、物件情報が出れば、すぐに手を打つという準備を整えておくことが大切です。
つまり、家賃相場の把握、市場調査、物件診断を迅速に行う準備です。